Лица проживающие в жилом помещении порядок их вселения

Сторонами договора коммерческого найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателем может быть любой субъект гражданского права физическое, юридическое лицо, публичное образованиесоблюдающий общие требования о правоспособности и дееспособности, владеющий жилым помещением на праве собственности либо наделенный в силу прямого указания закона или по воле собственника правом на передачу жилого помещения внаем.

Например, правом сдавать жилье внаем могут обладать государственные унитарные предприятия, владеющие им на праве хозяйственного ведения. Кроме того, в силу требований ст. Новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора коммерческого найма.

Приведенная норма означает, что обязательственные права нанимателя поставлены выше вещных прав нового собственника. Главная цель этой нормы - защита интересов нанимателей. N 12; Матеи У. Основные положения права собственности. Вещные права на жилые и нежилые помещения. Нанимателем в договоре коммерческого найма жилого помещения может быть только гражданин п.

Каких-либо особых требований, касающихся дееспособности граждан-нанимателей, глава 35 ГК РФ не устанавливает. Вместе с тем важно учитывать, что согласно п.

Таким образом, указанные граждане не могут быть стороной в договоре коммерческого найма жилого помещения. Обычно они относятся к гражданам, постоянно проживающим совместно с нанимателем в жилом помещении ст.

Существует мнение, что нанимателем может выступать только совершеннолетний гражданин. Такой вывод делается из лица проживающие в жилом помещении порядок их вселения. Однако эта норма рассчитана на конкретную ситуацию - замену нанимателя в договоре. В то же время в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор коммерческого найма продолжает действовать на тех же условиях и при этом допускается замена выбывшего нанимателя одним из постоянно проживающих с ним граждан по общему согласию между ними уже без указания о совершеннолетии.

Если такое согласие не достигнуто, то все граждане не обязательно совершеннолетниепостоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями. Поскольку по достижении 14 лет гражданин может проживать отдельно от родителей, усыновителей, попечителей, за ним следует признать возможность быть нанимателем по договору коммерческого найма жилого помещения. Этот вывод подкрепляется и тем, что с 14 лет гражданин сам, пусть и с согласия законных представителей, совершает сделки, несет самостоятельную имущественную ответственность по своим обязательствам ст.

Вообще установление взаимосвязи прав нанимателя жилого помещения с наступлением совершеннолетия, на наш взгляд, нельзя признать удачным. Возможность участия граждан в сделках определяется их правоспособностью, а в сделках, которые не могут быть совершены через законного представителя, также объемом дееспособности. Нанимателем по договору коммерческого найма прежде всего является полностью дееспособный гражданин, в полном объеме обладающий правом осуществлять свои права, исполнять обязанности и нести ответственность по данному договору.

При этом в отдельных случаях брак - п.

На данное обстоятельство более 10 лет назад обратила внимание И. Правовое регулирование коммерческого найма жилого помещения: Аналогичная ситуация сложилась и в законодательстве Республики Беларусь, при этом подобное ограничение жилищных прав указанной категории граждан вызывает критику со стороны ученых. В соответствии с ч.

Субъектный состав договора коммерческого найма жилого помещения. Статьи по предмету Жилищное право

Таким образом, право нанимателя на изменение договора социального найма обусловливается не его совершеннолетием, а наличием дееспособности в полном объеме. Поэтому следует в п. Существенные отличия в правовом регулировании социального и коммерческого найма жилых помещений усматриваются в определении круга лиц, пользующихся жильем вместе с нанимателем.

В жилищном законодательстве используется понятие "члены семьи нанимателя", к которым в соответствии с ч. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке. Члены семьи нанимателя должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения ч. При регулировании отношений коммерческого найма жилых помещений законодатель отказался от термина "члены семьи нанимателя", заменив его категорией постоянно проживающих с нанимателем граждан ст.

При этом ГК РФ не требует, чтобы такие граждане вели с нанимателем общее хозяйство и, таким образом, были членами его семьи. ГК РФ также не устанавливает никаких критериев для определения круга этих лиц. По существу, их определяют сам наниматель и указанные граждане; но для того, чтобы лицо подпало под эту категорию, оно должно быть указано в договоре коммерческого найма жилого помещения либо при его заключении, либо в любой другой момент в течение срока его действия п.

На наш взгляд, в этом можно увидеть черты более демократического правового регулирования, поскольку закон не устанавливает никаких требований к характеру взаимоотношений нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, тем самым не ограничивая нанимателя в выборе лиц, с которыми он желал бы совместно проживать.

Для того чтобы обладать равными с нанимателем правами по постоянному пользованию жилым помещением на условиях договора коммерческого найма, граждане не обязательно должны быть членами семьи нанимателя или признаваться таковыми. Обязательным является лишь условие об указании этих граждан в договоре коммерческого найма или об их вселении с согласия наймодателя за исключением вселения несовершеннолетних детей. Правовое положение постоянно проживающих совместно с нанимателем граждан по договору коммерческого найма во многом схоже с положением членов семьи нанимателя по договору социального найма.

Лица той и другой категории имеют равное с нанимателем право пользоваться жилым помещением, что выражается не только в возможности проживать в нем, но и осуществлять определенные правомочия: Указанные права граждан, постоянно проживающих с нанимателем по договору коммерческого найма, не могут быть ограничены соглашением сторон, так как установлены императивной нормой закона п.

Обращает лица проживающие в жилом помещении порядок их вселения себя внимание то, что граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем по договору коммерческого найма, имея равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, не имеют равных с ним обязанностей, что существенным образом отличает рассматриваемый договор от договора социального найма жилого помещения, в котором члены семьи нанимателя имеют равные с ним права и обязанности п.

Данная особенность договора коммерческого найма обусловлена, как уже было отмечено, тем, что круг граждан, проживающих с нанимателем в жилом помещении, не ограничивается членами его семьи.

Правовое положение лиц, проживающих с нанимателем по договорам социального и коммерческого найма: Проживание граждан в жилом помещении по договору социального найма обусловлено наличием семейных отношений с нанимателем, что вместе с бессрочным характером данного договора свидетельствует об устойчивости складывающихся отношений между нанимателем и членами его семьи, поэтому закон и закрепляет не только равные с нанимателем права таких граждан, но и равные обязанности, связанные с пользованием жильем.

В договоре коммерческого найма характер взаимоотношений между нанимателем и проживающими с ним гражданами может быть различным, не всегда устойчивым, прочным, такие граждане в любое время могут покинуть жилое помещение, при этом интересы наймодателя гарантированы тем, что все обязанности по договору продолжает нести наниматель. Кроме того, отсутствие в п.

Выселение без предоставления другого жилья

Например, они могут договориться с нанимателем о совместном несении расходов по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, а также связанных с проведением текущего ремонта жилого помещения. В соответствии с п.

ВСЕЛЕНИЕ К НАНИМАТЕЛЮ ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛЬЯ: СТАРОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО В НОВЫХ УСЛОВИЯХ

Так, в случае разрушения или порчи жилого помещения, независимо от того, явилось это результатом действий самого нанимателя или кого-либо из таких граждан, возмещать вред придется нанимателю. Таким образом, в рассматриваемом договоре закреплена правовая конструкция ответственного титулодержателя.

В этом случае такие граждане становятся сонанимателями. Таким образом, солидарная ответственность постоянно проживающих совместно с нанимателем граждан по обязательствам из договора коммерческого найма жилого помещения возникает только после заключения с нанимателем соответствующего договора с предварительным уведомлением об этом наймодателя, в то же время в договорах социального найма и найма специализированного жилого помещения дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя изначально несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из соответствующего договора ч.

Множественность лиц на стороне нанимателя по договору коммерческого найма возникает только при соблюдении условий п. Витрянского, заключение указанного в п.

Особенности семейных отношений

Сонанимателями могут быть граждане, которые приняли на себя вместе с нанимателем все права и обязанности по договору. Появление сонанимателей должно влечь за собой изменение субъектного состава договора коммерческого найма жилого помещения, что представляется невозможным без согласия наймодателя а в данном случае наймодатель просто ставится в известность.

Выписка из квартиры (выселение из квартиры). Снятие с регистрационного учета по месту жительства

Кроме того, остается неясным, приобретают ли граждане, постоянно проживающие совместно с лица проживающие в жилом помещении порядок их вселения, принадлежащие ему права и обязанности в полном объеме. На этот вопрос М. Витрянский дают отрицательный ответ, так как непосредственные отношения с наймодателем и в таком случае ограничиваются прямо указанной в п. Таким образом, в данной ситуации речь идет лишь о принятии на себя солидарной ответственности п. Договоры о передаче имущества.

На этот счет обосновываются и противоположные взгляды. На наш взгляд, следует согласиться с М. Витрянским в том, что рассмотренную договорную конструкцию нельзя признать удачной: Договор коммерческого найма жилого помещения: Необходимо согласиться и с точкой зрения В. Рузановой, что принятие всеми совместно проживающими с нанимателем гражданами на себя солидарной ответственности перед наймодателем приводит к образованию множественности лиц на стороне нанимателя в договоре коммерческого найма, так как в таком случае указанные граждане начинают нести все обязанности наравне с нанимателем перед наймодателем, который вправе в соответствии со статьями 323 - 325 ГК РФ требовать от них исполнения договора коммерческого найма.

Кроме того, на наш взгляд, сам по себе п. На этот вопрос, скорее всего, придется дать отрицательный ответ. В итоге практическая реализация нормы п. В связи с изложенным считаем целесообразным п. Таким образом, граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением независимо от того, вселялись ли они в жилье одновременно с нанимателем или были вселены впоследствии.

Ответственность за действия таких граждан, нарушающие условия договора коммерческого найма и в конечном счете связанные с их проживанием в жилом помещении, перед наймодателем несет наниматель, что является справедливым, так как именно наниматель определяет круг граждан, с которыми он желает проживать по данному договору.

Полезный материал по теме: Что относится к затратам на содержание объектов недвижимого имущества

Указанное положение, на наш взгляд, в полной мере отвечает интересам как наймодателя, так и нанимателя и соответствует срочному характеру рассматриваемого договора. Граждане могут приобрести статус постоянно проживающих совместно с нанимателем в жилом помещении как при заключении договора коммерческого найма, так и в период его действия.

Это считается правомерным, если соблюдены в совокупности следующие условия: Данные условия не распространяются на случаи, когда речь идет о вселении несовершеннолетних детей ст. При этом отсутствие хотя бы одного из перечисленных выше условий дает основания заинтересованным лицам оспаривать законность вселения гражданина и его право пользования жилым помещением.

Как уже было сказано, исключением признаются случаи, когда в жилое помещение вселяются несовершеннолетние дети нанимателя или дети постоянно проживающих с ним граждан. Важно отметить, что законодательство использует понятие "несовершеннолетние дети", то есть не достигшие 18-летнего возраста.

Соответственно, не препятствует вселению несовершеннолетнего к родителям одному из них приобретение им полной дееспособности в результате вступления в брак до достижения 18 лет или эмансипации. При этом важно отметить, что подобный порядок предусмотрен как для детей нанимателя, так и для детей постоянно проживающих с ним граждан, так как до 14 лет дети по общему правилу должны проживать с родителями или лицами, их заменяющими.

Что касается иных несовершеннолетних граждан например, супруга нанимателяони могут быть вселены только с соблюдением всех установленных требований. При социальном найме одного законного вселения недостаточно, необходимо признание вселенного гражданина членом семьи нанимателя ч.

В отличие от договора социального найма, при коммерческом найме, помимо требования о согласии нанимателя и граждан, совместно с ним проживающих, обязательным условием вселения является во всех случаях согласие наймодателя, за исключением вселения несовершеннолетних детей ст. Для вселения нанимателем новых жильцов необходимо получить согласие всех проживающих в жилом помещении граждан, независимо от возраста и дееспособности.

Поскольку это можно рассматривать как одностороннюю сделку, лица, достигшие 14 лет, принимают соответствующее решение с согласия их родителей, усыновителей, попечителей.

Главное сегодня

От имени лиц, не достигших 14 лет, действуют их законные представители, интересы недееспособных граждан представляют опекуны.

Согласие от имени несовершеннолетнего или недееспособного на вселение нового лица в жилое помещение может быть дано при наличии одобрения органом опеки и попечительства ст. Отсутствие такого одобрения не влечет недействительности совершенной сделки, если доказано, что вселение нового лица не ущемляет законных прав и интересов несовершеннолетнего недееспособного.

Временное отсутствие лица, постоянно проживающего совместно с нанимателем например, отпуск, служебная командировкане исключает необходимости получить его согласие на вселение нового жильца. В статье 679 ГК РФ не предусмотрены специальные правила, касающиеся формы выражения согласия наймодателя, нанимателя и проживающих с нанимателем граждан на вселение. На наш взгляд, по аналогии с ч.

ВИДЕО: Как зарегистрировать свои права на квартиру

VK
OK
MR
GP
Лучшие публикации