Актовая система регистрации прав на недвижимое имущество

Понятие системы государственной регистрации прав на недвижимость. Характеристика системы регистрации прав на недвижимость в Российской Федерации Исторический анализ развития законодательства об обороте недвижимого имущества позволил выявить в качестве одной из основных объективных закономерностей установление и развитие начал публичности. Анализируя цели установления регистрации прав на недвижимость как логического завершения развития публичности, автор пытался обосновать точку зрения, согласно которой основной целью введения и существования регистрации прав на недвижимое имущество является цель защиты имущественных прав участников гражданского оборота недвижимого имущества.

В то же время изучение положения дел с регистрацией прав на недвижимость в различных странах дает далеко не одинаковую картину. При общем действии двух вышеприведенных положений правовые системы разных государств имеют очень серьезные отличия в способах их реализации.

Системы регистрации прав

Такое положение уже давно поставило перед учеными задачу классификации различных систем государственной регистрации прав на недвижимость. Понятие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, хотя и употребляется в научной литературе достаточно часто, однако не имеет четкого определения. Анализ же источников, где этот термин используется, свидетельствует о том, что разные авторы, говоря о системе регистрации, имеют в виду далеко не одно и то.

Мировые системы регистрации прав на недвижимое имущество

Между тем, по мнению автора, данное понятие является одним из ключевых при теоретической разработке вопросов, связанных с регистрацией прав на недвижимое имущество, что требует его четкого определения. Такое определение, конечно, имеет право на существование.

Однако оно не раскрывает сущность описываемого явления, сводя его характеристику к выделению двух видов правоотношений, складывающихся в данной сфере. При таком определении все правоотношения и все правовые нормы, их регулирующие, в равной степени характеризуют систему государственной регистрации, в то время как для характеристики системы имеют значение только некоторые из них, определяющие сущностные отличия одной системы от.

Каковы же эти сущностные отличия разных систем, если все они декларируют единые цели и представляют собой способ придания публичности обороту недвижимого имущества? По мнению автора, систему регистрации характеризуют принципы, на которых она построена. При этом систему характеризуют не все принципы, которые могут быть сформулированы, а лишь те, которые являются главными, системообразующими.

Таким образом, под системой регистрации прав на недвижимость предлагается понимать совокупность основных, закрепленных в законе принципов правового регулирования отношений в сфере оборота недвижимого имущества, характеризующих объект регистрации, правовое значение акта регистрации для обладателя права и иных лиц, полномочия и ответственность регистратора, а также порядок возмещения ущерба, причиненного регистрацией недействительных прав.

Именно эти принципы характеризуют регистрацию прав на недвижимость как систему. Они и будут рассмотрены в настоящем разделе. Что касается иных, не являющихся системообразующими принципов, то они будут рассматриваться в следующем разделе.

Принципы, характеризующие систему государственной регистрации, будут первоначально нами рассмотрены безотносительно к законодательству Российской Федерации.

Такой подход имеет несколько причин. Во-первых, эти принципы были сформулированы и проанализированы задолго до появления ныне действующего российского законодательства. Во-вторых, действующее российское законодательство специально не формулирует принципов, характеризующих актовая система регистрации прав на недвижимое имущество государственной регистрации.

В-третьих, по мнению ряда исследователей и автора данной книги, многие принципы в действующем законодательстве не реализованы, либо реализованы неполно и неточно, либо противоречат один другому. В этом состоит основная причина большинства проблем, характеризующих существующую в России систему государственной регистрации, если только ее можно назвать системой с учетом изложенного выше. С учетом этого обстоятельства автор полагает, что начало открытости реестра следует именовать принципом гласности.

Однако, как уже отмечалось, начало гласности присуще любой системе регистрации, поскольку сама регистрация и есть способ достижения гласности.

Разумеется, этот принцип реализуется в разных формах и с разной степенью полноты.

Общая характеристика прав и сделок

Однако следует, видимо, признать, что с точки зрения критериев системы регистрации более важной является не принципиальная доступность реестра, а та информация, которая в этом реестре содержится, и те выводы, которые вправе сделать лицо, ознакомившееся с реестром на основании полученной информации. Вот почему принцип гласности публичности как наиболее общий следовало бы вынести за скобки при анализе принципов, характеризующих систему регистрации прав на недвижимость.

Интересен с точки зрения характеристики системы регистрации вопрос об объекте регистрации, то есть о том, что подлежит регистрации.

Большинство исследователей данной проблемы делят все существующие системы регистрации на два вида: Дело в том, что в различных разновидностях реестров поземельных книгах и т.

Договор продажи недвижимости по законодательству Российской Федерации: Законодательное обеспечение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Чубаров, который полагает, что "едва ли имеются основания, хотя это и делается порой в литературе, противопоставлять мировые системы укрепления прав на недвижимость по чисто формальному признаку - регистрация прав и регистрация документов сделок с недвижимостью " Чубаров В.

Проблемы правового регулирования недвижимости.

Однако это не меняет сути подобной регистрации. Она, как и в большинстве стран континентальной Европы, имеет здесь правообразующее значение. При этом нужно различать правовое значение акта регистрации для лица, приобретающего утрачивающего право, и для иных лиц, обращающихся к реестру.

С точки зрения возникновения права существует три варианта: Для рассмотрения этих вариантов обратимся к зарубежному законодательству. Система регистрации, существующая в современной Германии, относится к третьему варианту.

Сколько стоит написать твою работу?

Согласно действующему Гражданскому уложению Германии далее - ГГУ правовое состояние недвижимости и любое его изменение требует регистрации в специальной поземельной книге, которую ведет компетентный государственный орган. Иными словами, в основе германской вотчинной системы лежит принцип публичности в литературе он также именуется принципом формальной гласности или принципом внесения.

Принцип внесения в Германии действует в отношении сделок отчуждения. Покровского, принцип публичности или, иначе, принцип внесения сводится к правилу о том, что "всякий акт, долженствующий иметь вещно-правовое значение передача права собственности, установление залога или сервитута и т. Первый вариант характерен для системы Торренса. Лицо, чье право собственности записано в книгу, является действительным, бесповоротным собственником.

Принцип публичности приобретает абсолютный характер. Именно запись в книге и только она становится юридическим фактом, устанавливающим право на недвижимость. Иными словами, производное основание возникновения права на недвижимость по сделке в системе Торренса заменяется на первоначальное, где внесение записи рассматривается уже не как средство, а как основание перехода прав на недвижимость, соответственно, всякое право на недвижимость возникает, переходит, изменяется и прекращается единственно путем внесения записи в книгу.

Второй вариант, когда момент возникновения права не связан с актом государственной регистрации, характерен для таких стран, как Франция и США. Статья 1583 Французского гражданского кодекса гласит: Вторая сторона публичности выражается актовая система регистрации прав на недвижимое имущество соотношении основания возникновения права и акта его государственной регистрации.

Если в системе Торренса абсолютность принципа публичности означает, что без регистрации право не существует ни для приобретателя по сделке, ни для третьих лиц, то в германской системе дело обстоит.

Реальным основанием перехода права является соглашение сторон относительно изменения вещных прав, то есть вещный договор. Этот договор, в отличие от обязательственного, не порождает прав и обязанностей сторон в отношении совершения определенных действий, а представляет собой соглашение о переходе вещных прав, вполне независимое от предшествовавшей обязательственной сделки.

Таким образом, право возникает из совокупности юридических фактов - юридического состава, элементами которого являются вещный договор и акт регистрации. Теперь перейдем к правовому значению акта регистрации для третьих лиц. Здесь речь пойдет о таком принципе, как принцип публичной достоверности. Названный принцип, по мнению И. В свою очередь, В. Ельяшевич понимает указанный принцип следующим образом: Следует отметить, что принцип публичной достоверности в той или иной степени может быть реализован в любой системе регистрации.

И актовая книга, содержащая сведения о заключенных сделках, и поземельная книга, отражающая переход вещных прав на объекты недвижимого имущества, могут служить источником информации для третьих лиц, которые вправе считать полученную информацию достоверной. Разница состоит только в тех выводах, которые такие третьи лица имеют право делать на основании полученной информации.

Юридическая природа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Обратившись к актовой книге, содержащей сведения о сделках, заключенных по поводу объекта недвижимого имущества, заинтересованное лицо может быть уверенным только в том, когда и какая сделка была совершена, а также когда сведения о ней были внесены в реестр.

Обратившись же к поземельной книге или иному реестру, содержащему сведения о возникновении и переходе прав на объект, субъект может быть уверен в том, что лицо, указанное в книге, действительно является обладателем соответствующего вещного права в том его состоянии обременения, ограничениякоторое отражено в реестре. Действительно, сама по себе публичная достоверность имеет смысл лишь тогда, когда она сочетается с принципом бесповоротности, который исключает лишение права добросовестного приобретателя, если он в своей добросовестности опирается на публичную достоверность сведений соответствующего реестра.

Не случайно зачастую принцип публичной достоверности и бесповоротности рассматривается как единый принцип. Вслед за многими исследователями рассматриваемой проблемы автор считает необходимым обозначить позицию, согласно которой принцип публичной достоверности является ключевым звеном, характеризующим систему государственной регистрации.

Иначе говоря, системы регистрации прав на недвижимость можно делить на основанные на публичной достоверности в сочетании с бесповоротностью не основанные на этом принципе. В случае действия этого принципа мы имеем дело, во-первых, с качественно иной степенью уверенности участников оборота недвижимости в стабильности своих прав; во-вторых, с качественно иной степенью позитивной ответственности регистратора при принятии решения о внесении записи о правах в реестр, которой должен соответствовать необходимый объем как обязанностей, так и полномочий; в-третьих, с реализацией принципа публичной достоверности связана и степень негативной ответственности как государства за ущерб, причиненный неправильной регистрацией, так и лично регистратора за ненадлежащее выполнение своих обязанностей.

Таким образом, если вернуться к наиболее распространенной классификации систем на актовые и титульные, то такую терминологию можно было бы принять, если в качестве критерия отнесения системы к титульной будет рассматриваться реализация в ней принципов внесения, публичной достоверности и бесповоротности.

При этом к актовым или нетитульным системам следовало бы относить все системы, которые не основаны на вышеперечисленных принципах. Как уже отмечалось, простое указание о том, что титульная система есть система регистрации актовая система регистрации прав на недвижимое имущество, а актовая - система регистрации сделок, не вносит никакой ясности в рассматриваемый вопрос.

Любая классификация призвана служить более глубокому изучению объекта исследования. В случае с системами регистрации прав на недвижимость классификация необходима для того, чтобы, выявив закономерности и сущностные признаки каждой из систем, определить их достоинства и недостатки и в конечном счете сделать выбор в пользу одной из.

К сожалению, одной из основных особенностей развития законодательства о регистрации прав на недвижимость в современной России является недооценка указанного обстоятельства. Между тем окончательный выбор между двумя системами регистрации так и не был сделан. Выбор между двумя системами регистрации прав на недвижимость основанной на публичной достоверности и не основанной на этом принципе - это практически выбор между системой, которая в большей степени обеспечивает достижение основной цели - защиты прав участников оборота недвижимости, и системой, которая отличается меньшей степенью бюрократизации, является менее дорогой для государства и почти не вмешивающейся в отношения участников оборота.

С учетом того обстоятельства, что основным предметом рассмотрения в настоящей работе является регистрация прав на недвижимость в Российской Федерации, мы не будем отвлекаться на анализ обоснованности применения той или иной системы регистрации в других государствах. Анализ их опыта интересен прежде всего одним выводом. Можно говорить о преимуществах и недостатках той или иной системы, но следует отметить, что, будучи раз созданной, система регистрации весьма непросто поддается реформированию, само это реформирование может иметь негативные последствия, и в этом смысле самым важным является само наличие и стабильность системы регистрации, на каких бы принципах она ни функционировала.

Анализ ситуации с недвижимостью и действующего гражданского законодательства на стадии создания Закона о регистрации привели к выводу о неприемлемости для России принципов актовой системы. Фактическое отсутствие в течение семидесяти лет рынка недвижимости, обусловленная этим низкая правовая культура в данной области, высокий уровень криминальности в сфере отношений, связанных с недвижимым имуществом, все это не позволяло государству быть лишь сторонним наблюдателем и вмешиваться в эти отношения лишь на стадии судебного разбирательства.

При такой организации системы были бы фактически нарушены нормы Конституции, обязывающие государство осуществлять охрану собственности и прав граждан. При формальном подходе к вопросу регистрации и отказа в регистрации практически был бы устранен предварительный контроль за актовая система регистрации прав на недвижимое имущество волеизъявления сторон закону, что привело бы к регистрации несуществующих прав и практическому отсутствию гарантий прав на недвижимость со стороны государства.

Полезный материал по теме: Консультация у юриста по жилищным вопросам Барнаул

В то же время анализ действующего законодательства о регистрации приводит к выводу о том, что действующую в России систему регистрации прав на недвижимость нельзя отнести ни к одной из выделенных классификационных групп. Дело в том, что ни один из принципов титульной системы не действует в нашей стране в полном объеме. Безусловно, нельзя упрекнуть российскую систему регистрации в пренебрежении принципом гласности. Однако, как уже отмечалось, принцип гласности - неотъемлемая принадлежность любой регистрационной системы.

В определенной степени реализован в нашей системе регистрации принцип внесения, который характеризует значение акта государственной регистрации для возникновения права. Следовательно, с точки зрения принципа внесения российская система регистрации ближе к германской модели, в которой, в отличие от системы Торренса, также отсутствует абсолютизация значения акта регистрации.

Как уже указывалось, основным принципом титульной системы является принцип публичной достоверности, состоящий в том, что всякая запись в реестре актовая система регистрации прав на недвижимое имущество полную юридическую силу для третьих лиц, даже тогда, когда она не соответствует действительности. Поиск похожей формулировки в законодательстве о регистрации не увенчается успехом.

Вместо этого мы найдем положение, которое, на наш взгляд, прямо указывает на то, что принцип публичной достоверности в российском законодательстве о регистрации не действует. Это положение сформулировано в абз.

ВИДЕО: 13.07.2016г. О регистрации прав на недвижимое имущество

VK
OK
MR
GP
Лучшие публикации