Защите прав пострадавших участников долевого строительства

Cпособы защиты участников долевого строительства Cпособы защиты участников долевого строительства 17 октября 2013 Маргарита Горовцова Долевое участие в строительстве многоэтажных домов пользуется популярностью среди россиян по понятным причинам относительно недорогая стоимость квадратного метра жилья, возможность поэтапной оплаты и т.

Так, по данным Минрегиона России, на 30 июня 2013 года насчитывалось более 800 "проблемных" объектов, а количество обманутых дольщиков — более 80 тыс. Правоохранительные органы объективно не в состоянии охватить все случаи нарушения законодательства в сфере долевого строительства. К примеру, за первое полугодие текущего года в результате прокурорских проверок было выявлено около 1800 нарушений законодательства о долевом строительстве жилья, а к ответственности привлечено около 730 виновных должностных лиц.

Это вынуждает граждан быть предельно внимательными при участии в долевом строительстве, а государство — постоянно совершенствовать законодательство, чтобы максимально обезопасить "дольщиков". Практика долевого строительства многоэтажных жилых домов существует довольно давно, однако упорядочена была только в 2004 году с принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. Он закрепил важные гарантии прав участников долевого строительства: Однако традиционно считается, что именно ДДУ максимально гарантирует права "дольщика" на квартиру — к примеру, номинальная стоимость жилищного сертификата может серьезно изменяться в зависимости от ситуации на рынке и не всегда в сторону увеличения, а излишне защите прав пострадавших участников долевого строительства схема взносов в кооператив может привести к фактической переплате за жилье.

Работа по упорядочению отношений в сфере долевого строительства ведется и сегодня — до недавнего времени нормативным регулированием в этой области занимались три органа — Минфин России, ФСФР России и Минрегион России.

Теперь такие полномочия возложены исключительно на Минрегион России, который к тому же будет заниматься координацией нормотворчества других федеральных органов, занимающихся вопросами долевого строительства постановление Правительства РФ от 30 апреля 2013 г. Однако некоторые ситуации, способные негативно повлиять на возведение дома или передачу квартир, все же могут возникнуть — так, даже заключенный по всем правилам ДДУ не гарантирует своевременность возведения дома или передачу квартиры в нем, отсутствие строительного брака или наличие всех защите прав пострадавших участников долевого строительства проектной декларацией объектов социальной инфраструктуры.

От так называемых "двойных" продаж, когда одна и та же квартира продается нескольким "дольщикам" в определенной степени спасает обязательная государственная регистрация ДДУ, однако в случае невнимательности или халатности государственного регистратора и она не гарантирует защиту от мошенничества.

Во многом обезопасить граждан от недобросовестных застройщиков способно своевременное информирование о финансовом состоянии и предыдущем опыте работы строительной компании. Именно цель информирования "дольщиков" о надежности того или иного застройщика преследовало дополнение Федерального закона от 24 июля 2008 г. А в конце сентября текущего года был определен ответственный за ведение такого реестра госорган — им стал Минрегион России постановление Правительства РФ от 26 сентября 2013 г.

Наша справка Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства был учрежден Федеральным законом от 24 июля 2008 г. Одной из его задач является оказание содействия развитию рынка земельных участков, предоставляемых для жилищного строительства.

Как зарегистрироваться в реестре пострадавших участников долевого строительства

С этой целью Фонд организует аукционы по продаже принадлежащих ему земельных участков или передаче их в аренду либо безвозмездное срочное пользование для жилищного строительства ст. В соответствии с ч. Поскольку основной целью ведения реестра является информирование граждан о недобросовестных застройщиках, Федеральный закон о жилищном строительстве предусматривает его размещение на официальном сайте Минрегиона России в открытом доступе ч.

Также рекомендуем статью: Автономной некоммерческой организации независимая судебная экспертиза

Отметим, защите прав пострадавших участников долевого строительства подобная схема уже реализована в системе закупок для государственных и муниципальных нужд — ФАС России ведет реестр недобросовестных поставщиков ст. В него включаются сведения о поставщиках, выигравших торги, но уклонившихся от заключения контракта, а также о поставщиках, с которыми контракты были расторгнуты по причине существенного нарушения их условий.

При размещении заказа уполномоченный орган вправе закрепить в качестве обязательного условия отсутствие участника торгов в реестре недобросовестных поставщиков п.

Сегодня в большинстве случаев это требование к участнику торгов предъявляется, поэтому важно было обеспечить открытость такого рода информации. Реестр недобросовестных поставщиков размещается на специальном сайтедоступен всем желающим и весьма востребован — к ресурсу обращается более 20 тыс. Минрегиону России предстоит определить порядок ведения реестра недобросовестных застройщиков, и в частности, следующее: Федеральный закон о жилищном строительстве определяет основные из них: Однако хочется отметить, что доля объектов, строительство на которых ведется с использованием земельных ресурсов Фонда на самом деле не так уж и велика.

Большая часть застройщиков, как правило, используют иные способы, не связанные с получением земельных участков через Фонд. Для того, чтобы вести полный реестр необходимо, чтобы учитывались и все проекты, реализующие помещения на стадии строительства. Однако не совсем понятно, как возможно контролировать такие объекты, особенно с учетом того, что реализация квартир может происходить на любой стадии строительства и необязательно по договору долевого участия например, реализация может вестись через ЖСК.

Павел Федяев о проблемных объектах долевого строительства в Омске

Конечно, ведение такого реестра и обеспечение доступа к нему можно оценить только положительно, однако хочется надеяться, что работа по его усовершенствованию будет вестись и. Так, в реестр подлежат включению сведения о застройщиках, передаваемые Минрегиону России Фондом. Однако определенная часть застройщиков не прибегает к помощи Фонда при поиске земельного участка для жилищного строительства.

Помимо этого, застройщик может оказаться вполне благонадежным на стадии заключения контракта на земельный участок, но впоследствии существенно "затянуть" сроки строительства объекта либо иным образом серьезно нарушить права "дольщиков".

Однако, если Минрегион России при разработке правил ведения реестра ограничится только указанными в законе критериями, сведения о таких нарушениях в реестр недобросовестных застройщиков уже не попадут.

Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Законе

Отметим, что и до введения в Федеральный закон о жилищном строительстве норм о реестре недобросовестных застройщиков эта инициатива была реализована некоторыми субъектами федерации на региональном уровне. К примеру, в Московской области Комитет по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью ведет два реестра — реестр недобросовестных застройщиков и реестр "проблемных" объектов на территории региона 3. Основания для включения застройщика в перечень проблемных застройщиков довольно широки — нарушение правил привлечения средств граждан, нарушение сроков подачи отчетности, возбуждение в отношении застройщика дела о банкротстве или уголовного дела по определенным условиям и т.

Аналогичный реестр с 2008 года ведется и в Нижегородской области 4. Попасть в него рискуют те застройщики, которые не приступили к строительству в течение трех лет после предоставления земельного участка, приостановили строительство более чем на полгода либо неоднократно привлекались к ответственности за нарушение Федерального закона "Об участии в долевом строительстве".

Другие меры по борьбе с недобросовестными застройщиками Помимо определения правил ведения перечня недобросовестных застройщиков параллельно реализуются и иные инициативы по защите прав участников долевого строительства. К ним можно отнести, например, организацию ведения реестра "обманутых дольщиков".

Полезный материал по теме: Порядок освобождения от отбывания наказания условно-досрочно

В июле этого года в законодательство о долевом строительстве были внесены поправки, закрепившие обязательность ведения реестра пострадавших граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены Федеральный закон от 23 июля 2013 г. Госстрой России по поручению Минрегиона России еще в начале декабря минувшего года предложил к утверждению критерии для включения граждан в реестр "обманутых дольщиков". Защита прав "дольщиков" в регионах В некоторых субъектах федерации уже ведутся реестры "обманутых дольщиков".

Например, в Тверской области перечень таких граждан является составной частью перечня "проблемных" объектов строительства постановление Правительства Тверской области от 3 сентября 2012 г.

А во Владимирской области ведется самостоятельный список пострадавших "дольщиков", причем учитываются как заключившие ДДУ граждане, так и иные, оказавшиеся вовлеченными в "серые" схемы долевого участия в строительстве постановление Губернатора Владимирской области от 24 апреля 2009 г.

О ЗАЩИТЕ ПРАВ ПОСТРАДАВШИХ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ

Кстати, регионы оказались достаточно активными в вопросах восстановления нарушенных прав "дольщиков" и обеспечения защите прав пострадавших участников долевого строительства строительства "проблемного" дома. Белгородская, Брянская, Тульская области, Пермский и Алтайский край и т. Необходимо помнить, что только ДДУ, жилищные сертификаты и участие в кооперативах гарантируют защиту прав "дольщиков". Недавно появилась одна мера по обеспечению прав "дольщиков" — в конце декабря 2012 года Президент РФ Владимир Путин подписал Федеральный закон от 30 декабря 2012 г.

Этот закон установил, что обязательство застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства должно быть обеспечено страхованием гражданской ответственности либо поручительством банка изменения вносятся защите прав пострадавших участников долевого строительства Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве".

Сегодня застройщик может добровольно гарантировать возврат внесенных "дольщиком" средств и уплату неустойки путем заключения договора поручительства с банком ст. Помимо страховой организации застройщик по своему выбору может обратиться и в общество взаимного страхования. Изменения вступят в силу с 1 января 2014 года. Нововведение действительно способно предоставить дополнительную гарантию прав дольщика, однако имеет и обратную сторону. Динамика их роста будет зависеть от того, какие процентные ставки будут предложены по страхованию строительства, и какие процентные ставки будут платиться застройщикам по банковским депозитам.

Конечно, соответствующий рост цен будет скорее всего пропорциональным, но вряд ли это увеличит энтузиазм потенциальных покупателей", — резюмирует Софья Лебедева.

Вы сомневаетесь в благонадежности выбранного застройщика. Прежде всего, надо знать о документах, которые застройщик в соответствии с ч. К ним относятся учредительные документы, свидетельства о государственной регистрации и постановке на учет, годовые отчеты и бухгалтерскую отчетность за последние три года, а также аудиторское заключение за последний год.

Необходимо также изучить проектную декларацию — в случае, если для привлечения средств граждан используется реклама, проектная декларация обязательно должна быть размещена на официальном сайте застройщика либо опубликована в печатном издании. Но даже если проектная декларация не обнародована, застройщик обязан предъявить ее для ознакомления любому заинтересованному лицу ч. После этого будет сформирован список дел, в которых фигурирует застройщик, с основными процессуальными документами по каждому из.

В состав проектной декларации помимо сведений о застройщике должна быть включена информация об объекте строительства, в том числе о правах застройщика на земельный участок с указанием реквизитов правоустанавливающего документа. Рекомендуем обратить особое внимание на целевое назначение земельного участка, на котором планируется возведение дома. Для этого можно обратиться в Росреестр за выпиской из ЕГРП, в которой будет указана нужная информация. Размер пошлины за оказание этой государственной услуги для физических лиц составляет 200 руб.

Земельный участок не должен быть предназначен для сельскохозяйственного использования или индивидуального жилищного строительства. Стройка затягивается, и объект явно не будет сдан в срок.

Если строительство дома находится на стадии завершения, и просрочка будет незначительной, следует помнить о полагающейся "дольщику" неустойке. Если же участником долевого строительства является гражданин, такая неустойка выплачивается в двойном размере ст.

К примеру, если цена договора определена сторонами в 5 млн руб. Даже если в договоре закреплен меньший размер неустойки, это не будет иметь юридической силы — застройщик в любом случае обязан руководствоваться нормой закона. Если же стало очевидно, что строительство не ведется совсем, следует иметь в виду следующее.

О мерах по защите прав участников долевого строительства на территории Кировской области

Здесь действует аналогичное правило о выплате процентов в двойном размере, если участником долевого строительства является гражданин ч. Помимо этого можно требовать возмещения всех прочих причиненных убытков в полном объеме ст. В случае банкротства застройщика применяются правила Федерального закона от 26 октября 2002 г. Особенно важно, что под защитой закона оказываются не только заключившие ДДУ "дольщики", но и вовлеченные в "серые" схемы участия в долевом строительстве граждане предварительный договор купли-продажи, договор займа, договор инвестирования, договор простого товарищества и т.

При этом перечень подобных схем является открытым, что позволяет суду признать гражданина "обманутым дольщиком" и при наличии иного, не поименованного в законе, договора ч. Гражданин имеет право предъявить денежное требование либо потребовать передачи ему жилого помещения, если строительство дома завершено ст.

Cпособы защиты участников долевого строительства

В противном случае "дольщикам" может быть передан объект незавершенного строительства при соблюдении требований ч. При удовлетворении денежных требований "дольщики" относятся к кредиторам третьей очереди ст. Это означает, что их требования будут удовлетворены в приоритетном по отношению к прочим кредиторам порядке после выплат лицам, перед которыми застройщик несет обязательства по возмещению вреди жизни и здоровью, морального вреда, выплате заработной платы и выходных пособий, а также вознаграждений авторам интеллектуальной собственности.

Поиск законов

Если строительство дома с высокой степенью вероятности не будет завершено или возник риск банкротства застройщика, участнику долевого строительства имеет смысл обратиться за признанием права собственности на часть незавершенного строительством объекта.

Правда, суд может и отказать в удовлетворении такого требования см. Кроме того, дольщики могут обратить внимание Минрегиона России, соответствующего подразделения областной администрации, прокуратуры или полиции на долгострой. Иными словами, усилиями контрольно-надзорных ведомств права "дольщиков" восстанавливаются примерно в трети случаев.

Законодательство о долевом участии в долевом строительстве постоянно совершенствуется с целью установления гарантий для наименее защищенной стороны — "дольщика".

К примеру, 10 октября текущего года Госдума приняла в первом чтении законопроект, предлагающий проводить ежегодные проверки застройщика 5. Напомним, по общему правилу плановые проверки предпринимателя проводятся не чаще одного раза в три года, однако современные многоквартирные дома в среднем возводятся за один-два года, поэтому плановая проверка застройщика по конкретному объекту может вообще не состояться.

Вместе с тем, "дольщики" по-прежнему должны хорошо ориентироваться в Федеральном законе "Об участии в долевом строительстве" и проявлять предельную бдительность при вступлении в долевое строительство.

VK
OK
MR
GP
Лучшие публикации